USA - FLORIDA

Al nome Florida associamo quasi all'istante un luogo dove l'inverno praticamente non esiste, rifugio privilegiato di americani ed europei attratti dagli spettacolari grattacieli di Miami, lo storico Deco District, la vita notturna e le favolose spiagge di Miami Beach, i palmizi delle isole Keys, i parchi di Disney World, degli Universal Studios e del Sea World di Orlando. La Florida, in particolare al sud, offre quanto di meglio dal punto di vista climatico. È un grande scalo marittimo e aeroportuale, a un'ora di volo dai paradisi tropicali caraibici. Miami Beach, in particolare, è a soli dieci minuti dall'aeroporto internazionale di Miami. Abbiamo scelto questo posto, per sviluppare la nostra attività immobiliare, a ragion veduta... ma vediamo insieme i passaggi della nostra scelta.

PERCHÉ SCEGLIERE UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE?

Il mattone è davvero un bene reale, come indica saggiamente il termine inglese real estate. La casa è una necessità in qualunque era tecnologica .... non è una questione di moda... oltretutto è un business praticabile a varie dimensioni di fatturato. È meno sensibile di tanti altri alle economie di scala. Si può fare in grande e in piccolo: e, perché no, si può anche crescere...

PERCHÉ NEGLI USA.

Perché l'area del dollaro è una delle principali alternative a quella dell'euro. Una forma di diversificazione sulla valuta. Per di più, attualmente il dollaro è su valori molto bassi rispetto all'euro ed è conveniente entrare in questo mercato, per noi europei.

PERCHÉ IN FLORIDA.

La Florida è uno stato dal clima tropicale, dove lo spagnolo è la prima lingua parlata... è in pratica l'unico paese caraibico con una qualità di vita statunitense. Il che significa: sistema giuridico, economia, stabilità valutaria, sanità, sicurezza... un vero Eldorado oltre che per i nordamericani in vacanza, soprattutto per i sudamericani facoltosi alla ricerca di un paese dove mettere i propri denari al sicuro dalle economie "creative" dei loro paesi di origine...

PERCHÉ MIAMI BEACH

Perché contrariamente a molte altre zone degli Stati Uniti, qui la crescita dei valori immobiliari negli ultimi tempi è stata più contenuta. Miami è un grande scalo marittimo, aeroportuale, commerciale, una città in forte sviluppo... forse anche troppo! Non si contano le gru che svettano contro il cielo... A Miami Beach, che è la sua spiaggia più vicina, la questione però è diversa. Anche qui si sta costruendo, ma molto di meno. Se non altro, per il semplice motivo che non c'è più spazio! A Miami Beach siamo nella mecca dello svago balneare, un concentrato di Riviera Romagnola, Versilia e Costa Azzurra in stile americano. Può piacere o no, ma è un luogo di tendenza e punto di riferimento per tutti i siti balneari degli Stati Uniti d'America.

PERCHÉ DECO DISTRICT.

Proprio per neutralizzare l'espansione cementifera della costa, abbiamo scelto l'unico posto dove costruire grattacieli non è più possibile. Un luogo sottoposto ai vincoli dei Beni Culturali. Il Deco Disctrict rappresenta il più caratteristico insediamento storico dei primi anni del '900, fatto di piccole costruzioni a due piani, in stile Decò, costituite per lo più da una ventina di piccoli appartamenti destinati a casa di vacanza per i primi turisti di questa costa fortunata. È una zona ristrettissima, una quadrilatero costituito da poche centinaia di graziose casette d'altri tempi...

Un investimento sicuro in Florida

Contrariamente a quanto si può pensare, l'acquisto di una casa in Florida non è affatto complicato anzi, è semplicissimo !

Analizziamo alcuni dei motivi che rendono una proprietà a Miami Beach un investimento sicuro.

a-  I beni immobiliari a buona ragione in inglese si traducono "real estate", per indicare chiaramente che si tratta di "beni reali", da distinguere nettamente da quelli di "carta" (l'allusione al mercato borsistico è fin troppo evidente...).

b- Gli Stati Uniti hanno una legislazione che tutela fortemente la proprietà. Lo Stato della Florida, dal  canto suo, offre un sistema fiscale particolarmente favorevole, non imponendo tasse locali sulle persone fisiche. Esistono quindi solo tasse federali, di gran lunga più basse di quelle italiane.

c- Ora il cambio con il dollaro è estremamente favorevole all'euro.

d-  Tutte le operazioni necessarie all'acquisto possono essere compiute dall'Italia.

e- Miami Beach è una località turistica paragonabile a Riccione o a Milano Marittima, con la differenza che costituisce il polo di attrazione per tutti quegli abitanti del Nord America che vogliono sfuggire ai rigori dell'inverno senza andare all'estero. Ma lo è anche per i Centro e Sud Americani che vogliono investire in un paese stabile dal punto di vista economico e del diritto. Più recentemente anche gli europei stanno apprezzando sempre più Miami Beach per il clima, i servizi, il divertimento e... gli investimenti.

f-  I contratti di affitto a Miami Beach sono essenzialmente di tre tipi: annuali, che prevedono due mesi di deposito cauzionale (in caso di morosità dell'inquilino, lo sceriffo provvede allo sgombero dei locali in 15-30 giorni!); mensili, che prevedono un preavviso di 15 gg per ottenere la liberazione dell'appartamento; settimanali (ricordiamoci che si tratta di un luogo di villeggiatura) che consentono la pressoché totale disponibilità dell'appartamento da parte del proprietario per uso personale. La gestione delle affittanze viene fatta a totale cura del Property Manager, dietro corresponsione di una ragionevole percentuale sui ricavi delle locazioni.

 g- In Florida gli interventi di ristrutturazione includono sempre l'arredamento completo delle cucine e dei bagni. Tutti gli appartamenti sono provvisti di aria condizionata e di closet (armadio a muro o cabina armadio).

SCELTA DELL'APPARTAMENTO.

E’ appena incominciata la ristrutturazione di due palazzine di pregio nella zona "Deco District" di Miami Beach. Quest'area è protetta da un vincolo simile a quello della nostra Sovrintendenza ai Beni Culturali (Historic Preservation Board), che non consente modifiche esterne, se non per motivi di sicurezza. In quest'area non c'è pericolo di veder sorgere grattacieli concorrenziali. Stiamo parlando della zona più bella del centro di Miami Beach, compresa tra Lincoln Road e Ocean Drive, che costeggia il mare.

MODALITÀ DI PAGAMENTO.

Per effettuare un investimento immobiliare negli Stati Uniti conviene aprire un conto corrente in loco. E’ possibile fare questo direttamente dall'Italia. Successivamente lo si può gestire senza spostarsi, a mezzo fax o internet.

AGREEMENT (compromesso d'acquisto) .

Una volta identificato l'immobile che si intende acquistare, va sottoscritto un contratto di acquisto che identifica il bene e riporta le condizioni di pagamento. Se si compra "sulla carta" (cosa assai in uso e consigliabile) si versa un minimo del 20% del prezzo pattuito. La metà di questo importo andrà in un escrow account (conto di garanzia) e non potrà essere utilizzato dal costruttore fino alla consegna del bene; la parte rimanente sarà invece destinata al costruttore esclusivamente per pagare costi di costruzione o di ristrutturazione. Unitamente al contratto d'acquisto l'acquirente riceve una copia dei condo docs (documenti condominiali) che contengono il regolamento condominiale, le caratteristiche del palazzo e la descrizione delle sue strutture fondamentali. Per firmare un contratto di acquisto, lo si può fare ricevendo e rispedendo i documenti per corriere. Al  costruttore è concesso di rinunciare alla costruzione e in tal caso deve restituire gli importi avuti in anticipo maggiorati di un interesse di legge.

MORTGAGE (mutuo immobiliare).

Avendo tra i nostri consulenti un mortgage broker, possiamo interessarci a richiesta di eventuali mutui immobiliari.

CLOSING (rogito).

Diversamente da quanto accade in Italia, è il closing agent (corrispondente al nostro notaio) che riceve, su un apposito conto corrente, il denaro per effettuare i pagamenti al venditore e versare le tasse legate all'acquisto. I costi del closing si aggirano a Miami Beach fra l'1,5 e il 2,5% del prezzo di acquisto (tasse comprese) a seconda della zona di ubicazione dell'appartamento. Negli Stati Uniti le commissioni dei mediatori sono tutte a carico del venditore.

PROPERTY TAX (corrispondente alla ICI).

Le tasse annuali sulla proprietà, a Miami Beach, sono circa del 1,7% sul valore del bene. Queste tasse sono deducibili dalle imposte qualora si affitti l'appartamento, così come tutte le altre spese relative all'immobile quali: manutenzioni, mobili, canoni elettrici, telefonici, televisivi. Se non si affitta l'appartamento, queste spese portano comunque un beneficio fiscale al momento della sua vendita.

MAINTENANCE (manutenzioni).

In tutti gli immobili viene nominato un Property Manager, che si occupa della manutenzione dell'immobile, e provvede a tutte le spese condominiali. Le spese di manutenzione si possono pagare mensilmente o in forma anticipata. I  Property Manager parlano italiano.

RENTS (affittanze).

Abbiamo già accennato ai principali tipi di contratti di locazione in uso. Attualmente i rendimenti degli affitti sono abbastanza alti nell'ordine del 6%. L’Ufficio di Miami comprende un Property Manager per provvedere a tutte le necessità: dalla ricerca di un inquilino con buone referenze, alla verifica del puntuale pagamento dei canoni di affitto con relativo versamento sul conto corrente del proprietario, alle manutenzioni ordinarie dell'appartamento stesso. La commissione per questo servizio varia dal 10 al 20% del canone di affitto, a seconda della durata del contratto.

Affittare il proprio appartamento è facile e sicuro. Il proprietario viene tutelato da un deposito cauzionale e da un canone di affitto anticipato. Entro il 3 di ogni mese l'inquilino deve provvedere al pagamento dell'affitto, pena il pagamento aggiuntivo di 25/50 dollari. Se dopo 15 gg l'inquilino non ha ancora provveduto, si dispone una lettera di eviction (messa in mora) che porta nei successivi 15 gg allo sgombero dell'appartamento da parte della polizia. Tutti i costi sostenuti saranno addebitati all'inquilino moroso come pure i danni che questo dovesse aver causato all'immobile o al suo arredo.