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VADEMECUM MUTUI Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo:
LA CHIAREZZA DEL CONTRATTO Spesso i
contratti di mutuo sono dIdifficile comprensione. Questo in parte è
dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; in
parte tuttavia il problema potrebbe essere superato con uno sforzo di
semplificazione che garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e
utenti. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e,
soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date
dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere sia alle
associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le spiegazioni
del caso anche prima della stipulazione del mutuo. La poca chiarezza del
contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto, la
qual cosa rende consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito. IL TASSO E' generalmente
l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E'
invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima
di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso
complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare. E'
necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso d'ingresso,
più basso per le prime semestralità, e tasso a regime, nonché
valutare la differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad
esempio un basso tasso di ingresso può essere allettante ma riservare
la sgradita sorpresa di tassi a regime molto alti, mentre un tasso fisso
oggi conveniente puo' diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella
formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre
spese che è necessario conoscere per tempo. LE SPESE ACCESSORIE Qui si possono
trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi
opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le
spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni - più o meno
imposte - con le quali la banca si garantisce contro il rischio di
incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario. E' bene inoltre
informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse
ragioni, possono variare a parità di somma mutuata. LA PENALE PER ESTINZIONE ANTICIPATA E' opportuno
individuare nel contratto il costo per l'estinzione anticipata del
mutuo. Spesso le banche - ma non tutte - richiedono una percentuale
rilevante del capitale residuo (persino superiore al 2%) per accettare
che il mutuatario si liberi in anticipo del debito. Ciò può rendere
assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in
particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a
convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo
al nuovo acquirente. I TEMPI DI ISTRUTTORIA Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni sono più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario.
IL TASSO DI MORA PER RITARDATO PAGAMENTO Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano peri-colosi effetti a catena. LA MODALITA’ DI EROGAZIONE Poiché l'ipoteca
esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito
ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso
la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata
espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di
poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una
compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere
alcuni giorni per essere pagato.
LA DETRAIBILITA’ FISCALE La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque esaminata con attenzione, eventualmente con l'aiuto di un esperto, per valutare la sua incidenza sul costo complessivo del mutuo. L’IMPORTO DELL’IPOTECA L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo. Ciò significa che sino a quell'importo il valore della casa è riser-vato alla banca e che un eventuale altro mutuo - che tuttavia non sempre le banche concedono - potrà essere richiesto solo sul valore residuo dell'immobile. LE MODALITA’ DELLA CANCELLAZIONE DELL’IPOTECA Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent'anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità. In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l'ipoteca salvo che si debba vendere la casa. E' bene ricordare che la cancellazione di un'ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile (circa 1 milione per un'ipoteca di 300 milioni). I LIMITI ALLA FACOLTA’ DI VENDERE Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere la casa prima di aver finito di pagare il mutuo, obbligandolo in caso contrario a estinguere anticipatamente il debito e a far fronte quindi anche all'eventuale penale. Clausole di questo tipo non devono essere sottovalutate perché possono creare un serio intralcio nel momento in cui si volesse cambiare casa. Non tutte le banche le impongono: si potrà chiederne la soppressione oppure cambiare banca. In ogni caso il divieto di vendere la casa deve essere contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (ad esempio cinque anni). LE GARANZIE SUPPLEMENTARI RICHIESTE DALLA BANCA Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione. E' invece da respingere l'eventuale richiesta della banca (più spesso sono le finanziarie a seguire questa prassi) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo.
LA RINEGOZIAZIONE La discesa dei tassi di interesse che si è verificata ultimamente ha reso possibile "cambiare in corsa" le condizioni dei mutui. La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca - mutuatario). La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.
LE CLAUSOLE VESSATORIE Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive. Proprio le clausole vessatorie-abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di questo Vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti-doveri tra cliente e banca. L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo. Qualora alcuni termini del contratto determino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso. I CONSULENTI E GLI INTERMEDIARI Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa, oggi, è un'operazione a portata di tutti. E' normalmente sufficiente rivolgersi ad una banca e produrre i pochi documenti che questa chiede. Non si giustificano, perciò, percentuali rilevanti richieste talvolta da "mediatori finanziari". Chi chiede un mutuo e ha bisogno di chiarimenti, ha sempre a disposizione le associazioni dei consumatori e il notaio, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento, necessario per la costituzione dell'ipoteca, rappresenta un costo che potrà essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza necessaria.
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